A compra de um imóvel é uma decisão significativa, mas imprevistos podem levar à desistência do negócio. Nesses casos, é comum surgir a dúvida: é legal a retenção de parte dos valores pagos pelo comprador que desiste do contrato? Hoje vamos esclarecer o que diz a nossa legislação sobre a rescisão contratual de imóvel por culpa do comprador e a legalidade da retenção de valores como penalidade pelo desfazimento do negócio.
O que diz a lei sobre a rescisão contratual de imóvel?
A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, regula as condições de rescisão de contratos de compra e venda de imóveis e, incorporação imobiliária e em parcelamento do solo urbano. Segundo essa lei:
- Retenção de até 25% dos valores pagos é permitida quando a rescisão ocorre por iniciativa do comprador;
- Retenção de até 50% é possível se o empreendimento estiver sob regime de patrimônio de afetação (formando um patrimônio autônomo separado do incorporador).
Esses percentuais visam compensar o vendedor por despesas administrativas e prejuízos decorrentes da desistência.
Já nos demais tipo de compra e venda, é possível estabelecer retenção de valores de até 50%, ou em caso de inexistência de cláusula específica, caberá ao Judiciário discutir a realidade do negócio e fixar a porcentagem de retenção cabível ao caso, que geralmente varia entre 10% e 25% do total pago.
O entendimento do STJ
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que a retenção máxima de 25% dos valores pagos é adequada para indenizar o vendedor pelas despesas e pelo rompimento unilateral do contrato, independentemente da ocupação do imóvel, exceto quando o contrato entre as partes estabelecer percentual menor. (EAREsp 1.518.861 e Resp 1.723.519/SP).
A ideia é que a rescisão unilateral do contrato, por parte do comprador, não acarrete num desequilíbrio de interesses, mas que a porcentagem de retenção não implique num enriquecimento ilícito por parte do vendedor, nem em prejuízo excessivo ao comprador.
O que o comprador pode fazer?
Se você está considerando desistir da compra de um imóvel, é importante:
- Revisar o contrato: Verifique as cláusulas sobre rescisão e penalidades.
- Negociar condições: Tente acordar termos mais favoráveis antes de assinar.
- Buscar orientação jurídica: Consulte um advogado especializado para entender seus direitos e deveres.
- Avaliar as consequências financeiras: Considere o impacto da penalidade prevista.
Avalie se a rescisão contratual é a melhor solução!
A rescisão contratual de imóvel por culpa do comprador pode sim acarretar na retenção de parte dos valores pagos, desde que prevista em contrato e/ou dentro dos limites estabelecidos pela legislação. Estar ciente dessas regras é fundamental para tomar decisões informadas e evitar prejuízos.
Se você está enfrentando uma situação semelhante ou tem dúvidas sobre contratos imobiliários, entre em contato com nosso escritório. Nossos advogados estão prontos para ajudá-lo a entender seus direitos e encontrar a melhor solução.
