Na última sexta-feira (8/10), foi publicada a lei 14.216/21, que estabelece medidas excepcionais decorrentes da pandemia do Covid-19, especialmente para suspender o cumprimento de medida judicial, extrajudicial ou administrativa, que resulte em desocupação ou remoção forçada coletiva em imóvel privado ou público, exclusivamente urbano, e a concessão de liminar em ação de despejo, além de buscar estimular a celebração de acordos nas relações locatícias.
A nova lei volta a proibir efeitos ou atos de decisões judiciais, extrajudiciais e administrativas proferidas desde 20 de março de 2020, quando foi decretada a situação de calamidade pública. Impedindo a desocupação ou remoção forçada coletiva de imóvel urbano, privado ou público, que sirva de moradia ou represente área produtiva pelo trabalho individual ou familiar.
Hipóteses de aplicação de suspensão
O art. 2º, § 1º cita algumas hipóteses de aplicação de suspensão, sendo elas:
- execução de decisão liminar e de sentença em ações de natureza possessória e petitória, inclusive mandado pendente de cumprimento;
- despejo coletivo promovido pelo Poder Judiciário;
- desocupação ou remoção promovida pelo poder público;
- medida extrajudicial;
- despejo administrativo em locação e arrendamento em assentamentos;
- autotutela da posse.
A condição de suspensão se manterá até 1 (um) ano após a decretação do fim do estado de calamidade pública reconhecida pelo Decreto Legislativo nº 6, de 20 de março de 2020.
Liminar para desocupação de imóvel
Além disso, a lei volta a impedir a concessão de liminar para desocupação de imóvel urbano residencial cujo contrato de aluguel seja de até R$ 600,00 (seiscentos reais) ou não residencial de até R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais), nos seguintes casos:
- ações de despejo motivadas por descumprimento de mútuo acordo para desocupação;
- em decorrência de rescisão de contrato de trabalho que vincula moradia ao empregado;
- permanência de sublocatário após extinta a locação celebrada com locatário;
- fim do prazo notificatório para substituição da garantia locatícia;
- término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação;
- falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias.
Acordos, a melhor alternativa
Por fim, importante ressaltar que o texto incentiva fortemente a composição de acordos para solução das demandas locatícias, tendo em vista a atual condição do mercado nacional.
Sob o ponto de vista do locador, o mercado enfrenta uma das maiores crises financeiras, especialmente inflacionárias, de modo que o mercado imobiliário, em especial da locação. Vem encontrando dificuldade em conseguir novos locatários, tornando-se custoso que este permaneça sem uma renda, além de ter de custear a manutenção do imóvel. Com a desocupação, o imóvel permanece vazio, por tempo incerto, enquanto que com a aplicação da suspensão e manutenção do locatário no imóvel, presume-se que este continue o mantendo em condição de uso, bem como, caso não haja acordo ou pagamento voluntário, mantém-se a possibilidade de cobrança judicial dos alugueis atrasados, incluindo-se correção monetária e juros de mora.
Por outro lado, sob o prisma do locatário, é preciso considerar que na grande maioria dos casos, a inadimplência não se dá por sua má-fé ou liberalidade, mas advém da dificuldade financeira, principalmente dos altos índices de desemprego, acarretando no risco de que estes locatários não tenham condições, ainda que temporariamente, de morarem em outro local, restando poucas alternativas senão morar em locais sanitariamente precários, aglomerados ou imóveis regulares, aumentando não apenas o risco de contágio do próprio Covid-19 como também por questões de segurança urbanística.
Negociar é fundamental
O momento exige cautela, paciência e interesse em negociar!
As partes precisam administrar este período de crise, para que ao final da pandemia, possam restabelecer as relações que anteriormente eram bem sucedidas.
Para tais negociações, recomendamos que ambas as partes procurem um profissional, responsáveis pela negociação, confecção e registro de tais acordos, a fim de que não haja prejuízo às partes.
Stefany Adriana de Souza
Advogada OAB/SC 55.061| Direito Imobiliário
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