STF declara inconstitucional IPTU com alíquota pela área do imóvel

O Supremo Tribunal Federal decidiu que é inconstitucional a lei municipal que fixa alíquota de IPTU com base na área do imóvel. A conclusão veio do julgamento do Tema 1.455 de repercussão geral, e agora o tribunal também definiu a partir de quando essa decisão passa a valer na prática.

Esse entendimento interessa diretamente a quem paga IPTU em municípios que usam o tamanho do imóvel como critério para calcular alíquotas diferentes, prática que alguns municípios adotaram ao longo dos últimos anos.

O que o STF decidiu sobre o IPTU com alíquota pela área do imóvel

Depois da Emenda Constitucional nº 29/2000, a Constituição passou a permitir que o IPTU tenha alíquotas diferentes conforme o uso do imóvel. Muitos municípios, no entanto, criaram leis que usavam a área construída ou o tamanho do terreno como critério para aplicar alíquotas mais altas ou mais baixas.

O STF entendeu que esse critério não está dentro do que a Constituição chama de uso do imóvel. Área e uso são coisas diferentes: um imóvel grande pode ter o mesmo uso de um imóvel pequeno, por exemplo residencial, e isso não autoriza, por si só, uma alíquota maior.

Por que a área do imóvel não justifica alíquota diferente

Segundo o próprio STF, o artigo da Constituição que trata do tema (artigo 156, parágrafo 1º, inciso II) permite variação de alíquota pelo uso do imóvel, não pelo tamanho dele. A jurisprudência do tribunal também já admitia a chamada seletividade do IPTU, que é outra forma de graduar o imposto, mas isso também não abrange o critério de área.

Por isso, leis municipais que usam a metragem como régua para definir a alíquota do IPTU ficam sem respaldo constitucional, segundo o entendimento fixado pelo tribunal.

A partir de quando a decisão sobre o iptu com alíquota pela área do imóvel vale

O STF modulou os efeitos da decisão, ou seja, definiu que ela não retroage de forma automática para todos os casos. A regra é que o entendimento produz efeitos a partir da publicação da ata do julgamento do mérito, em 12 de agosto de 2026.

Essa modulação foi justificada por alguns pontos: havia divergência entre tribunais estaduais sobre o tema, outros municípios possuem normas parecidas que vinham sendo aplicadas com presunção de constitucionalidade, e uma aplicação retroativa poderia gerar impacto relevante nas finanças municipais.

O que fica fora da modulação de efeitos

O STF deixou claro que a modulação não protege todas as cobranças feitas antes de 12 de agosto de 2026. Duas situações continuam seguindo o entendimento de inconstitucionalidade, mesmo em relação a fatos anteriores a essa data:

• Fatos geradores de IPTU anteriores a 12 de agosto de 2026 cujo imposto ainda não tenha sido pago;

• Processos administrativos e ações judiciais que já estavam em andamento, sem conclusão, até 12 de agosto de 2026.

Na prática, isso significa que quem já pagou o IPTU calculado com base na área do imóvel, em um período anterior à decisão, não tem automaticamente direito à devolução, considerando a regra de modulação com efeitos a partir de 2026. Já quem não pagou, ou quem já discutia o tema em processo ainda não encerrado, pode ter o caso analisado sob a ótica da inconstitucionalidade, independentemente da data do fato gerador.

O que observar antes de agir

Quem recebeu cobrança de IPTU com alíquota diferenciada por metragem precisa olhar alguns pontos antes de qualquer providência: se o imposto já foi pago ou está em aberto, se existe processo administrativo ou judicial em curso sobre o assunto, e qual é a lei do município que fundamenta a cobrança. Esses detalhes definem se o caso se enquadra nas exceções à modulação de efeitos definidas pelo STF ou se segue a regra geral, que só vale a partir de agosto de 2026. Cada situação concreta exige análise própria, inclusive sobre prazos para eventual discussão administrativa ou judicial.